Short Course: Asset Optimisation, Asset Monetisation and Asset Recycling Initiative in Australia

Pengalaman berharga diperoleh saat diberikan kesempatan untuk mengikuti short course asset optimisation, asset monetisation and asset recycling initiatives in Australia selama kurang lebih 2 minggu pada tahun 2019 di Queensland Univerisity of Technology (QUT). Selama short course tersebut kami di supervisi oleh Mrs. Connie Susilawati (Senior Lecturer Property Economics,Civil Engineering and Built Environment, Science and Engineering Faculty-QUT). 

Short course ini bertujuan untuk dapat mengetahui best practice manajemen aset khususnya di Australia. 

Adapun materi pokok yang disampaikan sebagai berikut:

1.      Asset Management Principle

Manajemen Aset adalah proses untuk mengorganisasi, merencanakan, mendesain dan mengawasi akuisisi, memperbaharui dan menghapus aset infrastruktur dan rekayasa untuk mendukung pelayanan. Manajemen aset adalah suatu proses yang sistematis dan terstruktur yang mencakup keseluruhan masa manfaat aset.

Tujuan dari manajemen aset adalah untuk mengoptimalkan potensi manfaat dari aset dan meminimalkan risiko dan biaya serta memastikan adanya peningkatan nilai yang positif selama siklus aset.

 

Terdapat 3 (tiga) prinsip utama manajemen aset yaitu:

a.     Optimise

Melakukan optimalisasi terhadap aset yang ada sehingga memberikan manfaat yang terbaik kepada publik dan negara.

 

b.     Sustain

Melakukan pemeliharaan/perawatan terhadap aset yang ada sehingga kondisinya tetap terjaga dan dapat dioptimalisasi.

 

c.      Transform

Melakukan pemeliharaan/perawatan terhadap aset yang ada sehingga kondisinya tetap terjaga dan dapat dioptimalisasi.

 

 

Dalam rangka melakukan manajemen aset diperlukan options assessments terhadap aset kelolaan sebagaimana dijelaskan pada gambar berikut:

§  Reform: meningkatkan layanan kinerja melalui amandemen dari institusi dan hukum yang ada.

§  Better Use: meningkatkan layanan kinerja dengan mempengaruhi demand.

§  Improve Existing: meningkatkan layanan kinerja dengan menambah/ meningkatkan infrastruktur yang ada.

§  New:

Kebijakan ini adalah dengan membuat/membangun aset baru khususnya untuk aset tanah yang idle sehingga memerlukan biaya yang paling besar sesuai dengan rencana pembangunan yang disusun. Kebijakan ini merupakan kebijakan yang paling mahal apabila dibandingkan dengan kebijakan lainnya seperti reform, better use, dan improved existing.

 

2.      Queensland Infrastructure Pipeline

Pemerintah Queensland memiliki 10 kategori/kelompok aset yang menjadi prioritas yaitu cross-government, transport, energy, water, health, education and training, digital, justice and public safety, arts culture and recreation, dan social housing.

 

Terdapat hubungan yang erat antara mekanisme pemerintah dalam merencanakan kebutuhan infrastruktur dengan pemilihan proyek yang dapat memenuhi kebutuhan inrastruktur tersebut. Pembangunan infrastruktur di Queensland dilakukan dengan tahapan sebagai berikut:

a.       Planning

Infrastructure Initiatives perlu melalui 4 (empat) penilaian yaitu (i) penyampaian dan pemaparan konsep, (ii) strategic assessment yang menilai sejauh mana proyek infrastruktur tersebut akan bermanfaat bagi kepentingan publik, (iii) preliminary evaluation yang mengevaluasi kelayakan dari proyek tersebut dan kemudian dilanjutkan dengan (iv) tahapan business case untuk mengevaluasi keuntungan, risiko dan alternatif solusi yang dibutuhkan jika terdapat kerugian/risiko yang akan terjadi.

 

b.      Infrastructure Prioritisation

Penentuan prioritas infrastruktur dilakukan dengan melakukan tahapan berupa identifikasi proyek, options assessment, options alignment, investment decision, state infrastructure plan.

 

c.       Investment decision

Keputusan investasi dilakukan setelah dilakukan assessment terhadap business case proyek dan faktor-faktor yang dapat menyebabkan financial cost, economic and social benefit, serta mempertimbangkan risiko proyek. Keputusan investasi juga mempertimbangkan kondisi keuangan pemerintah dan strategi fiskal yang dilakukan.

 

Adapun yang menjadi poin krusial dalam keuangan pemerintah adalah pada saat proses anggaran yang memperhitungkan pendapatan dan belanja pada tahun yang akan datang.

 

 

d.      Delivery

Pemerintah perlu memastikan jaringan infrastruktur terintegrasi dapat terintegrasi secara nasional dimana infrastruktur yang dibangun harus dapat selaras (alignment) antara Federal Government, State Government dan Local Government.

 emerintah mempunyai tanggung jawab untuk mendistribusikan transportasi publik, infrastruktur jalan, jaringan energi, dan infrastruktur sosial seperti sekolah, rumah sakit, fasilitas olahraga dan fasilitas budaya.

 Queensland Infrastructure Pipeline

  

 

3.      Economic Development Queensland (EDQ)

Sebagai bagian dari Department of State Development, Manufacturing, Infrastructure, and Planning, EDQ merupakan spesialis perencanaan penggunaan lahan dan unit pengembangan properti. EDQ terlibat dengan state dan pemerintah lokal, pengembang industri dan masyarakat untuk mengindentifikasi, merencanakan, memfasilitasi, dan memberikan pengembangan properti dan proyek infrastruktur untuk menciptakan masyarakat yang sejahtera, layak huni, dan menghubungkan komunitas.

  

EDQ melaksanakan proyek pengembangan di regional dan area urban untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan menciptakan kemakmuran, kelayakan huni dan menghubungkan komunitas. Adapun proyek-proyek yang dilakukan oleh EDQ antara lain:

a.     Urban renewal areas

EDQ merencanakan dan mengembangkan under-utilised urban sites di wilayah tenggara Queensland dan wilayah lainnya di Queensland, serta bertindak sebagai pengembang utama untuk area yang memiliki kepemilikan yang terbagi-bagi.

 

b.    Proyek perumahan (residential) regional untuk memenuhi kebutuhan masyarakat

EDQ bermitra dengan pemerintah dan industri lokal untuk memberikan perkembangan perumahan berkualitas yang memberikan pilihan dan kemudahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat setempat.

 

c.     Proyek pembangunan (industri) yang menciptakan lapangan pekerjaan

EDQ terlibat dengan pemerintah lokal dan penduduk untuk mengidentifikasi dan memberikan proyek-proyek pembangunan yang akan membantu mengembangkan komunitas dan ekonomi mereka. Proyek pembangunan regional dapat mencakup peremajaan pusat kota, peluang industri dan kawasan perumahan dan dapat dilakukan sebagai usaha bersama dengan pemerintah dan industri setempat.

 

d.  Mengembangkan, menjual, dan menyewakan real estate/kawasan industri di seluruh Queensland

EDQ menyediakan solusi lahan untuk membantu mempertahankan industri yang ada, menarik investasi, dan pengembangan bisnis baru di Queensland sehingga permintaan untuk properti di bidang industrial terpenuhi. Untuk dapat membeli kawasan industri EDQ, ada beberapa persyaratan khusus, proses seleksi dan kontrak yang harus disepakati.

 

Strategi The Advancing Our Cities and Regions (AOCR) merupakan sebuah pendekatan inovatif untuk memperbaharui dan menggunakan ulang aset state property yang surplus dan underutilized sehingga dapat menciptakan lapangan pekerjaan baru dan mendorong pertumbuhan ekonomi.

 

Property Queensland bekerjasama dengan government land-owning agencies mengidentifikai area mana yang memberikan peluang untuk dijadikan prioritas pemerintah dan mendorong perkembangan ekonomi dan masyarakat.

 

Untuk membantu mencapai strategi ini, delapan zona ekonomi dan komunitas telah diidentifikasi di mana EDQ akan memimpin delivery dari berbagai proyek, banyak di antaranya akan menjadi ikon perkembangan untuk mengubah daerah sekitar dan mengkatalisasi ekonomi pertumbuhan dan diversifikasi di kota dan wilayah Queensland

4.      Strategic Asset Management (SAM) Framework

SAM Framework memberikan panduan untuk mengelola gedung Pemerintah Queensland termasuk: (i) penggunaan gedung yang efisien, (ii) perencanaan yang terintegrasi, (iii) penghitungan biaya keseluruhan siklus aset, dan (iv) kebersinambungan lingkungan (environmental sustainability).

 Beberapa pedoman yang terdapat di dalam SAM Framework antara lain:

§  Asset planning for buildings;

§  Capital investment/procurement planning and project delivery;

§  Building management;

§  Heritage asset management;

§  Maintenance management;

§  Security management of government buildings;

§  Asset disposal;

§  Asset review and analysis;

§  Environmental sustainability management;

§  Mitigating the impact of natural disasters on government buildings;

§  Life-cycle planning;

§  Management of government building projects;

§  Post occupancy evaluation;

§  Risk management;

§  Value management; dan

§  Workplace health and safety.

 

Selain pedoman di atas, terdapat 3 (tiga) framework lain yang digunakan oleh Pemerintah Queensland terkait dengan pengelolaan asetnya yaitu:

§  Capital Works Management Framework

§  Maintenance Management Framework

§  Building Asset Performance Framework

 

Asset Life Cycle

Asset life cycle meliputi proses planning, investment/procurement, management in use dan disposal termasuk di dalamnya proses optimalisasi manfaat aset, risiko serta biaya yang akan terjadi.

a.   Life-cycle planning

Pada proses planning diperlukan teknik analisis berupa life-cycle costing yang mengevaluasi seluruh biaya yang timbul selama masa manfaat aset sehingga dapat diperhitungkan keputusan untuk melakukan akuisisi, pemeliharaan, pembaharuan, atau penghapusan apabila diperlukan.

Data minimal yang harus ada untuk melakukan life-cycle planning sebagai berikut:

§  Modal awal yang termasuk biaya jasa dan pemasangan dan nilai pengganti aset.

§  Perkiraan umur ekonomis aset (dalam tahun).

§  Estimasi biaya pemeliharaan dan operasi.

§  Estimasi waktu dan biaya perbaikan, overhauls atau pembaharuan (refurbished)

 

b.     Investment/procurement

Hal-hal yang berkaitan dengan fase ini antara lain:

§  Penentuan kebutuhan kedepan atas aset ditentukan;

§  Evaluasi atas biaya keseluruhan yang dibutuhkan serta keuntungan yang diperoleh terkait dengan proyek;

§  Pengujian atas studi kelayakan proyek yang diusulkan termasuk penilaian atas ketidakpastian di masa depan (misalnya: Analisis Sensitifitas);

§  Membuat analisis risiko secara rinci terhadap keuangan, ekonomi, anggaran, dampak sosial dan lingkungan dari setiap pilihan yang ada apakah akan membangun gedung baru, renovasi, atau pilihan lainnya;

§  Metode pengadaannya ditentukan ketika semua faktor yang relevan diketahui.

 

c.     Management-in-use

Pengeluaran dan rencana pemeliharaan harus berdasarkan prinsip Value-for Money (VfM). Pengambil keputusan harus mempertimbangkan pilihan mana yang paling memberikan keuntungan apakah meningkatkan (ugrade), mengganti atau pembaharuan bangunan dibandingkan dengan tetap melanjutkan penggunaan bangunan tersebut dengan menanggung biaya-biaya perbaikannya.

 

d.     Disposal

Pembebanan biaya sepanjang siklus aset merupakan metode yang tepat untuk menilai waktu yang tepat untuk melepas aset dan menilai metode alternative lainnya dalam melepas aset karena beberapa dari metode tersebut dapat menimbulkan biaya modal (capital expenditure) terkait dengan persiapan untuk penjualan aset tersebut.

 

Sehubungan dengan pelepasan tersebut, perlu diperhatikan terkait dengan dampaknya terhadap penyediaan layanan pemerintah kepada masyarakat serta status aset tersebut apakah termasuk aset yang ditetapkan sebagai cagar budaya (heritage asset) atau bukan.

 

5.      Asset Recycled di Australia

Kesepakatan (National Partnership Agreement) antara pemerintah federal Australia (the Commonwealth of Australia) dengan pemerintah di negara-negara bagian dan territorial Australia (the States and Territories) yang tujuannya adalah sepakat untuk bekerja sama dalam memperoleh dana dari aset yang dimiliki pemerintah saat ini (melalui pelepasan aset) dan menggunakannya  untuk diinvestasikan ke dalam infrastruktur tambahan yang mendukung pertumbuhan ekonomi dan peningkatkan produktivitas. Outcome yang diharapkan adalah:

§  Mengurangi hambatan dana terhadap investasi di bidang infrastruktur;

§  Meningkatkan aktivitas ekonomi, lapangan pekerjaan, dan standar hidup;

§  Meningkatkan produktivitas kapasitas ekonomi.

Terdapat 2 (dua) sumber pendanaan yang akan digunakan dalam pembangunan infrastruktur yaitu: (i) pembayar pajak (melalui pengeluaran pemerintah) dan (ii) konsumen/pengguna layanan (misalnya tagihan listrik atau biaya jalan tol). Sedangkan terkait dengan pembiayaan (financing) diperoleh dari ketersediaan modal, seperti pinjaman (loans) atau ekuitas (equity), yang biasanya digunakan untuk membayar biaya investasi awal dari proyek infrastruktur. Sumber pendanaanya sebagaimana disebutkan sebelumnya kemudian digunakan untuk membayar kembali uang yang dikumpulkan untuk pembiayaan awal.

 

A.       Hasil Benchmarking dan Site Visit

1.    Queensland Treasury

Merupakan instansi pemerintah yang bertanggung jawab untuk mengelola pendapatan dan pengeluaran Queensland Government guna menumbuhkan perekonomian Negara bagian dan meningkatkan kesejahteraan penduduk Queensland.

 

      Adapun tugas dan fungsi Queensland Treasury yaitu:

a.      Pengelola keuangan Queensland Government

Menyiapkan anggaran Queensland Government, guna mendukung fokus pemerintah dalam menciptakan lapangan kerja, mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan, dan memberikan layanan garis depan yang berkualitas melalui penyusunan anggaran setiap tahun. Strategi yang diterapkan yaitu:

1)    mengelola anggaran dan mengurangi utang;

2)    membuat kebijakan untuk mendukung pertumbuhan tenaga kerja;

3)    menarik investasi dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi.

 

b.     Mengelola hibah dan mengumpulkan pajak

Melalui Office of State Revenue (OSR) bertanggung jawab untuk mengumpulkan pajak negara (bea masuk, pajak penghasilan dan pajak bumi) serta royalti pertambangan dan perminyakan atas nama Queensland Government. Selain itu bertanggungjawab juga terhadap pengenaan penalti-penalti atas pelanggaran kewajiban. Strategi yang diterapkan antara lain:

1)    menjaga dan meningkatkan ketangguhan dasar penerimaan melalui peraturan yang kuat, peningkatan sistem, pelayanan pelanggan secara online, dan edukasi klien;

2)    membuat kebijakan yang mendukung pertumbuhan tenaga kerja;

3)    meningkatkan pelayanan kepada warga negara;

4)    penguatan penegakan sanksi.

 

c.     Memberikan nasihat ekonomi dan komersial kepada pemerintah

Sebagai unit penasihat ekonomi pusat negara, Departemen Keuangan ditempatkan secara unik untuk memberi tahu kabinet tentang dampak keuangan dan ekonomi dari keputusan kebijakan dan untuk mengadvokasi hasil kebijakan yang kuat secara ekonomi di seluruh pemerintahan. Demikian juga yang dilakukan oleh Queensland Treasury. Nasihat ekonomi dan komersial tersebut dilakukan melalui pengumpulan statistik dan analisis, analisis ekonomi dan keahlian manajemen keuangan. Strategi yang diterapkan yaitu:

1)    menyediakan kebijakan ekonomi, fiskal,  dan  pertimbangan  statistik  di antara lembaga negara

2) mengadvokasi kepentingan Queensland dalam hubungan fiskal di antara negara.

  

Pertimbangan yang dimiliki oleh Pemerintah Queensland terkait dengan asset recycling berupa penjualan aset negara pada saat itu antara lain (i) meningkatkan nilai/manfaat ekonomi aset dan pemerintah secara umum, (ii) proporsi yang wajar atas nilai aset yang dimiliki pemerintah, (iii) menghindari risiko dan biaya operasional (expenditure); dan (iv) keterbukaan dalam pengambilan keputusan. Namun demikian, terdapat beberapa kerugian yang dapat ditimbulkan yaitu: kehilangan pendapatan, kenaikan harga atau penurunan kualitas pelayanan, berdampak terhadap lapangan pekerjaan, sangat tidak populis bagi pemilih (electorate), kehilangan kemampuan untuk mengendalikan bisnis tersebut saat keadaan darurat atau untuk kepentingan makro ekonomi.

 

Government Owned Corporations (GOC)

Dalam rangka optimalisasi aset-aset yang dimilikinya, maka Pemerintah Queensland membentuk GOC untuk mengelola aset-aset strategisnya. GOC dibentuk berdasarkan GOC Act dan bertanggung jawab kepada 2 (dua) Menteri sebagai pemegang saham. Beberapa contoh GOCs di Queensland antara lain: GOC energy sector (Stanwell, CS Energy, Energy Queensland, Ergon Energy), GOC water sector (Seqwater dan Sunwater), GOC port sector (Port of Townsville Limited dan North Queensland Bulk Port), Queensland Rail (QR) dan Queensland Investment Corporation (QIC).

 

Beberapa tantangan yang dihadapi dalam pengelolaan aset di sektor-sektor tersebut adalah terkait dengan harga (price), keamanan dan kesalamatan (security and safety), kesinambungan lingkungan (environmental sustainability), serta harapan konsumen/masyarakat. Menghadapi tantangan tersebut, Pemerintah Queensland telah menyiapkan Rencana Energi Queensland (Queensland Energy Plan), peningkatan standar keamanan dan keselamatan, UU Pengembangan Pelabuhan yang Berkesinambungan (Sustainable Ports Development Act), reviu dan implementasi strategi terkait ekspektasi konsumen, serta kebijakan yang mengatur mekanisme penetapan harga (price path) layanan yang diberikan.

 

Queensland Treasury Corporation

Queensland Treasury Corporation (QTC) merupakan otoritas yang dibentuk oleh Pemerintah Queensland untuk melakukan pembiayaan. QTC memberikan layanan pembiayaan terhadap pemerintah termasuk:

1)    Manajemen dan pembiayaan utang;

2)    Fasilitas manajemen kas;

3)    Layanan konsultasi manajemen risiko keuangan; dan

4)    Edukasi terkait keuangan publik.

 

Queensland Investment Corporation

 

Queensland Investment Coorperation (QIC) adalah suatu perusahaan investasi yang dibentuk pada tahun 1991 oleh Pemerintah Queensland, Australia.  QIC berinvestasi untuk jangka panjang baik di Queensland maupun di seluruh Australia dan bahkan di Amerika Serikat. Saat ini QIC menangani investasi yang tersebar di berbagai bidang seperti infrastruktur (pelabuhan di Brisbane dan Melbourne serta Airport Brisbane, properti (pusat perbelanjaan dan perkantoran), perusahaan listrik, penyertaan modal ke swasta (private capital) dan portfolio investasi lainnya.

 

QIC mempunyai tugas dan fungsi sebagai perusahaan investasi bagi pemerintah Queensland (state government). Salah satu investasi yang paling banyak dilakukan QIC adalah di bidang properti (Global Real Estate) yaitu investasi retail di pusat perbelanjaan atau perkantoran. Hal ini dengan pertimbangan bahwa properti merupakan kategori aset yang dalam jangka panjang dapat meningkatkan nilai, memberikan tingkat pengembalian investasi yang relatif konsisten dan tidak terlalu dipengaruhi oleh tingkat inflasi.

 

QIC memilih sektor retail dengan pertimbangan bahwa sektor retail merupakan investasi yang paling aman di Australia karena ada berbagai macam tenant, umumnya 80% terokupansi, ada cukup minat dalam kepemilikan karena besarnya investasi. QIC mempunyai tim khusus untuk setiap mamajemen aset retail tersebut dan juga fokus dalam pengembangan aset dengan memperhatikan kebutuhan tenant dan upaya untuk meningkatkan performa gedung baik dari sisi estetika dan ramah lingkungan.

 

Berikut strategi jangka pendek, menengah, dan panjang yang diterapkan QIC setelah memperoleh sebuah gedung/aset yang dipelihara dengan tidak baik.

 

1)    Jangka Pendek:  Manajemen mempelajari portofolionya dan dengan yakin dapat menekan efisiensi operasional gedung, dimulai dengan meningkatkan performa gedung dengan cara:

a)     Mempertahankan sebanyak mungkin kontrak layanan untuk menghemat sisi biaya operasional.

b)    Melibatkan pengelola gedung dari luar seperti Lasalle.

c)  Upgrade gedung, dari grade C menjadi grade A, misalnya dengan mengganti lift menjadi lift dengan berteknologi destination control, meningkatkan kapasitas layanan gedung dari 1-15 orang menjadi 1-18 orang, (dengan luasan yang sama dapat digunakan lebih banyak orang) sehingga secara makro biaya menjadi bisa lebih hemat bagi tenan.

d)    Fokus penghematan energi dengan mengganti semua lampu dengan LED dan solar panel sebagai sumber energi.

e)   Setiap pengeluaran akan dibicarakan dengan tenant. Jika biaya upgrade menjadi beban QIC maka akan berpengaruh pada nilai sewa. Apabila biaya renovasi dari tenant maka QIC akan menjadi semacam konsultan.

 

2)    Jangka   Menengah-Panjang:   Mempertahankan   tenant   dari   pemerintah   karena pemerintah biasa membuat perikatan jangka menengah/cukup panjang untuk sewa.

a.     Meminta   tenant   untuk   melanjutkan   sewa   secepat   mungkin   dengan   terus memberikan mereka insentif.

b)  Gunakan uang tersebut untuk merenovasi gedung guna meningkatkan performa gedung. Renovasi dilakukan setelah jam kerja (after office hours).

c)     Memberikan insentif dengan perbaikan/upgrade fasilitas gedung seperti shower dan parkir sepeda.

 

3)    Jangka Menengah-Panjang: Menentapkan    peluang    pengembangan,  dengan menyesuaikan pada perencanaan makro di lingkungan sekitar yang akan menambah nlai aset. (misalnya pengembangan gedung perkantoran yang dekat dengan proyek pengembangan Brisbane Queen’s Wharf).

a. Melihat aset secara keseluruhan, bagian mana yang sangat signifikan underutilized tetapi sangat berpotensi untuk dikembangkan.

b)    Bekerja sama dengan pemerintah untuk mendapatkan komitmen awal dengan tenant, tawarkan fasilitas lebih seperti daycare.

c)     Bekerja sama dengan investor untuk mendanai proyek.

d)    Jika pasar sedang bagus, sebaiknya aset dijual.

 

4)    Jangka Panjang: Memposisikan ulang seluruh area ini menjadi bagian dari CBD menjadi lebih layak bagi privat tenant, bukan hanya sektor publik seperti sekarang.

 

Beberapa aset yang dikelola merupakan gedung bangunan yang sudah tua, salah satu bentuk kerjasama dengan pemerintah lokal untuk mengembangkan beberapa gedung tua seperti menjadi hotel atau akomodasi untuk mahasiswa. Jika gedung terlalu banyak masalah untuk di-refurbish sebaiknya gedung itu dijual.

 

 

Tactical land management: Jual disaat pasar bagus dan beli saat pasar lesu.

 

Sebelum membeli sebuah aset perlu dilakukan investigasi menyeluruh untuk memastikan seluruh bagian/komponen dalam gedung tersebut bekerja dengan baik. Jika tidak, maka perlu dihitung berapa biaya yang dibutuhkan untuk mengembalikan ke kondisi semula. Tingkat pengembalian rata-rata yang menjadi basis proyeksi adalah sekitar 10% - 12%

 

QIC juga mempunyai hubungan baik dengan Departemen Perumahan dan Pekerjaan Umum dan melihat berbagai kesempatan di sana seperti pembiayaan stasiun kereta, pelabuhan dan lain-lain. QIC tidak hanya membeli aset yang terbengkalai atau aset lama tetapi juga membeli aset baru seperti gedung perkantoran.

 

Procurement di QIC tidak terlalu sulit, karena QIC bertindak sebagai pemilik aset dan juga sebagai developer atau konsultan karena QIC mendesain sendiri semua proyek-proyeknya dan cukup mencari pekerja untuk mengerjakan konstruksi.

 

 

Investment Transactions (sebelumnya dikenal dengan nama Property Queensland)

Investment Transactions bekerja sama dengan institusi Pemerintah Queensland yang memiliki tanah dalam mengidentifikasi pembangunan properti/infrastruktur dalam rangka pelaksanaan prioritas tugas pemerintah yang berdampak pada pengembangkan ekonomi dan masyarakat. Investment Transactions juga bekerja sama dengan EDQ dan Queensland Treasury dalam rangka mendukung implementasi strategi terkait dengan pembaharuan aset berupa tanah milik pemerintah yang berlebih (surplus) atau tidak digunakan (underused) untuk  mendorong pertumbuhan ekonomi.

 

Beberapa proyek yang sedang dilakukan oleh Investment Transactions terhadap tanah berlebih atau tidak digunakan oleh pemeritah antara lain pembangunan fasilitas militer (Military Vehicle Centre of Excellence di Ipwich, Queensland), pembangunan pelabuhan dll. Setiap proposal yang masuk terkait dengan pemanfaatan tanah milik pemerintah tersebut akan dinilai kelayakannya oleh Investment Transactions. Pihak swasta yang mengelola tanah yang dimiliki pemerintah tersebut akan diberikan hak konsesi sampai dengan waktu tertentu, kemudian di akhir masa konsesi aset yang dibangun tersebut akan diserahkan kepada pemerintah.

                                                

2.    Smith Collective: Visit ke Gold Coast Commonwealth Games Facilities

Perkampungan atlet di Gold Coast dibangun dalam rangka kegiatan Commonwealth Olympic Games 2018 yang dilaksanakan di Gold Coast, mulai 4 s.d. 15 April 2018. Kegiatan yang diikuti oleh 71 Commonwealth Teams (4.426 atlet) tentunya membutuhkan akomodasi yang tidak sedikit sehingga pemerintah Queensland memutuskan untuk membangun perkampungan atlet. Selain perkampungan atlet, tentunya fasilitas olahraga dan penunjang lainnya juga dibangun dalam rangka mendukung suksesnya kegiatan Olympic tersebut.

 

Hal yang krusial yang perlu diperhatikan dari penyelenggaran suatu kegiatan kejuaraan olahraga adalah fasilitas-fasilitas yang dibangun hanya digunakan sementara selama berlangsungnya kegiatan tersebut. Padahal fasilitas-fasilitas tersebut merupakan aset tetap yang akan terus-menerus ada dan diharapkan dapat memberikan manfaat ekonomi meskipun kegiatan kejuaraan olahraga tersebut telah selesai. Dengan demikian, diperlukan suatu perencanaan yang matang saat memutuskan bahwa akan membangun suatu fasilitas dalam rangka kegiatan kejuaraan olahraga. Oleh karena itu, pemerintah Queensland menerapkan Asset Recycled Strategy yang baik yang dapat diterapkan/dicontoh (lesson learned) apabila suatu kota terpilih sebagai tuan rumah (host) kegiatan kejuaraan olahraga yaitu:

a.      Perkampungan atlet yang telah dibangun diserahkan/dilepas/dijual kepada pihak swasta untuk dikelola menjadi apartemen yang disewakan (leased) kepada masyarakat umum setelah kejuaran olahraga berakhir;

 

komitmen penyerahan/pelepasan perkampungan atlet kepada Smith Collective (pihak swasta) telah direncanakan/diputuskan sejak awal pembangunan perkampungan atlet sehingga desain pengembangan dan pembangunannya telah mempertimbangkan kebutuhan komersialisasi ke depannya. Unit yang dibangun sebagai akomodasi atlet tersebut mempertimbangkan tren pasar properti (baik sewa maupun penjualan) yang mampu diserap/diminati oleh masyarakat misalnya unit apartemen dengan 1 kamar dan unit 2 kamar serta unit yang ramah/mendukung masyarakat yang memiliki kebutuhan khusus (accessible needs). Sehubungan dengan kebutuhan penggunaan unit tersebut bagi atlet yang akan mengikuti Commonwealth Olympic Games, tentunya unit-unit tersebut harus dapat dioptimalisasi misalnya dengan menambahkan kamar sementara (temporary) di setiap unit sehingga bisa menampung lebih banyak atlet. Setelah kegiatan selesai, maka kamar temporary tersebut dibongkar dan dengan renovasi yang minimal dapat mengembalikan dapat mengembalikan unit dalam kondisi semula yang siap untuk dipasarkan kepada masyarakat.

 

Di area sekitar perkampungan atlet juga dibangun fasilitas-fasilitas pendukung yang akan menambah daya tarik masyarakat untuk menyewa/membeli unit apartemen di sana yaitu:

1)    Rumah sakit

2)    Lapangan golf;

3)    Kampus/Perguruan Tinggi yaitu Griffith University

4)    Jalur tram dan bus yang terintegrasi;

5)    Pusat belanja/Toko swalayan terbesar (Woolworths) di daerah Gold Coast.

6)    Taman terbuka untuk kegiatan keluarga

 

b.  Pembangunan fasilitas yang bersifat sementara (temporary), hanya untuk keperluan di saat kejuaraan berlangsung saja.

Selain penambahan jumlah kamar sementara di unit-unit perkampungan atlet, terdapat fasilitas sementara lainnya yang digunakan saat kejuaraan berlangsung. Salah satunya adalah tribun penonton untuk kolam renang (Aquatic Centre).

 

Tribun penonton yang harus ditambah untuk venue yang digunakan sebagai kejuaraan renang dibuat sementara (temporary) sehingga dapat dibuang (disposal) setelah kegiatan berakhir. Hal ini tentunya akan menghemat biaya (efisiensi) baik pada saat (on going) maupun pasca penyelenggaraan kegiatan kejuaraan olahraga yaitu efisiensi terkait biaya pemeliharaan karena kebutuhan akan tribun penonton yang lebih besar/banyak hanya ada pada saat kejuaraan berlangsung. Namun setelah kejuaran selesai, maka jumlah penonton yang perlu diakomodir di venue renang menjadi lebih sedikit (kembali seperti biasa/normal).

 

c.        Penyediaan fasilitas pendukung berupa transportasi terintegrasi yang berguna baik pada saat penyelenggaraan yaitu membantu mobilitas atlet dan Tim Official dari satu venue ke venue lainnya serta menjadi daya tarik (keunggulan) saat fasilitas-fasilitas kejuaraan (seperti perkampungan atlet) di-repurpose menjadi apartemen yang disewakan/dijual.

 

Jika membandingkan dengan kasus di Indonesia yang penyelenggaraan event olahraganya lebih banyak dibandingkan di Australia dalam 10 tahun belakangan ini baik dalam skala nasional maupun internasional, maka sudah sepatutnya pemerintah (baik pusat maupun daerah) yang menjadi/ditunjuk sebagai penyelenggara (host) agar memiliki perencanaan yang baik terkait dengan pemanfaatan aset pasca kejuaraan selesai (asset recycling strategy). Apabila hal tersebut tidak dilakukan maka aset-aset tersebut akan menghabiskan banyak dana untuk merawatnya atau bahkan bisa menjadi mangkrak ketika tidak ada dana untuk merawatnya.

3.    Visit ke Proyek Barangaroo (Barangaroo Project)

Proyek Barangaroo diinisiasi oleh Pemerintah New South Wales pada tahun 2003, dan ditargetkan untuk selesai pada tahun 2024. Proyek tersebut ditangani oleh Barangaroo Delivery Authority (BDA) yang dibentuk berdasarkan Barangaroo Delivery Authority Act 2009. Terdapat 5 (lima) tugas dan fungsi utama yang dimiliki oleh BDA yaitu:

a)     Mendorong   pengembangan   kawasan   Barangaroo   sebagai   sebuah   lokasi   yang mengakomodir dua aspek, yaitu kawasan publik yang aktif dan berkesinambungan, serta kawasan bisnis bertaraf global dan nasional.

b)    Mengembangkan sebuah kawasan pendukung bagi peningkatan ekonomi kota Sydney melalui penyediaan area komersial berkualitas tinggi.

c)     Memfasilitasi pendirian kawasan hijau Barangaroo.

d)    Mendorong   pengembangan   kawasan   Barangaroo   secara   kesinambungan   guna mendapatkan manfaat sosial, ekonomi, serta lingkungan yang optimal.

e)     Menjadikan Barangaroo sebagai peluang untuk implementasi teknik arsitektural dan desain kawasan publik yang bermutu tinggi.

 

 

Barangaroo merupakan suatu proyek transformasi yang mengubah dermaga bongkar muat di Sydney yang terkontaminasi oleh limbah industri, menjadi area perkotaan yang mengakomodir kebutuhan akan kawasan publik yang aktif dan berkesinambungan, serta kawasan bisnis bertaraf global dan nasional. Prinsip utama yang dipegang dalam pembangunan proyek Barangaroo adalah berkesinambungan (sustainability). Dengan prinsip tersebut, semua bangunan dan fasilitas yang dibuat mempertimbangkan dampak terhadap perubahan iklim sehingga dalam kawasan Barangaroo tersebut disediakan pabrik pengolahan air (recycled water treatment plant), fasilitas manajemen sampah yang terpusat (centralised wasted management facilities), area bebas karbon (carbon neutral precinct), green travel plan, dan lain sebagainya.

 

Pada tahun 2012, terdapat 3 (tiga) proyek yang dibangun di Barangaroo yaitu gedung komersial pertama (commercial tower), pembangunan Wynyard Walk tunnel yang menghubungkan Wynyard station dengan Barangaroo dan pembangunan Barangaroo Reserve. Pembangunan Barangaroo Reserve bersamaan dengan gedung komersial pertama merupakan strategi yang diterapkan oleh BDA untuk mendapatkan dukungan (support) dari masyarakat sekitar terkait dengan pembangunan mega proyek Barangaroo yang sedang dilakukan. Setelah mulai dibangun pada tahun 2012, Barangaroo Reserve akhirnya diresmikan oleh Mike Baird selaku Walikota NSW pada tahun 2015 dan terbuka untuk publik. Sampai dengan September 2019, BDA telah selesai membangun 3 (tiga) gedung komersial (International Towers Sydney), bangunan tempat tinggal (residential buildings), area retail dan tempat makan (restoran), Barangaroo Reserve, Barangaroo Wharf, Barangaroo House, International House Sydney dan masih berlangsung pembangunan Crown Sydney Hotel Resort di area Selatan Barangaroo.

Pelajaran yang dapat diambil (lesson learned) terkait dengan proyek pembangunan kawasan Barangaroo adalah saat melakukan repurposing suatu aset berupa kawasan maka hal yang krusial/penting adalah mendapatkan dukungan/support dari masyarakat. Hal tersebut dilakukan oleh BDA dengan pembangunan area publik (komunitas) pada tahap awal pembangunan bersamanaan dengan pembangungan area komersial/bisnis.

                Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis dan tidak mewakili organisasi.